2026年进入三月，房地产市场的月度表现逐渐清晰，不少普通家庭、刚需群体和改善型购房者都在密切关注市场变化。大家最关心的无非是三件事：当前全国楼市真实状态如何、不同城市为何走势不一样、后续市场会朝着怎样的方向发展。
本文全部数据均来自克而瑞、乐有家等权威房产研究机构，政策依据来自全国住房城乡建设工作会议及2026年政府工作报告公开内容，不夸大、不臆测、不提供交易建议，只用通俗直白的表述，把当前楼市的结构特点、城市差异、需求变化讲清楚，帮助大家理性看待市场，做出更贴合自身需求的判断。
一、核心城市成交数据出炉，市场呈现结构性差异
根据克而瑞对全国9座重点城市的持续监测，这9座城市覆盖不同层级市场，能够较为全面地反映当前房地产市场的整体面貌。其中，北京、上海、深圳为一线城市，杭州、成都、青岛为经济能级较强的二线城市，厦门为中等规模二线城市，南宁为普通省会城市，佛山为产业基础扎实的三线城市。
从二手房成交同比变化来看，北京、上海表现较为突出。以2025年同期成交规模为基数，北京同比增长11%，上海同比增长4%。从环比表现看，相较2026年1—2月平均水平，北京二手房成交增长69%，上海增长41%，市场活跃度出现明显提升。
深圳市场则保持平稳调整态势，同比数据有所回落，环比仅增长2%，整体处于温和修复阶段。和京沪相比，深圳前期政策优化力度较大，目前仅少数区域仍执行限购要求，政策调整空间相对有限，市场更偏向自主修复，节奏更为平缓。
再看其他城市，杭州、成都、青岛等同环比均有不同程度回落，厦门、南宁、佛山等城市成交暂未出现明显提升。这一现象说明，当前市场回暖主要集中在核心一线城市，尚未形成由核心向全国逐级传导的完整轮动，整体复苏仍处于结构性阶段。
很多人会疑惑，同样是一线城市，为什么北京、上海与深圳的节奏不一样。其实核心原因并不复杂，一是政策空间不同，二是需求结构不同，三是市场供给体量不同。
北京、上海的限购、限贷等政策仍有优化空间，市场对后续稳定市场的举措存在合理预期，带动刚需和合理改善需求有序入场。深圳前期已完成多轮政策优化，市场进入消化期，买家决策更趋理性，成交节奏自然更稳。
二、成交结构透露真实需求，刚需仍是市场主力
除了成交规模，成交结构更能反映市场的真实状态。我们重点看北京、上海的房源成交分布，能清晰发现当前市场的主力人群。
2026年3月，北京、上海300万元以下房源成交占比均超过60%，和2025年同期相比有所回落，较2025年底70%—75%的水平已有改善。这说明，市场仍以刚需上车、小户型置换为主，高总价、大户型房源的成交仍存在一定周期。
出现这一结构的原因很实在。普通家庭买房，优先考虑的是总价可控、通勤便利、满足日常居住，老破小、小户型、近地铁房源自然更受欢迎。300万元以上房源的业主，心理预期相对平稳，挂牌价格调整空间有限，买家则更注重性价比，双方处于温和博弈阶段，成交周期自然更长。
从另一个角度看，300万元以下房源占比逐步下降，本身就是市场结构优化的表现。当刚需需求逐步释放完毕，改善型需求会有序跟进，市场会从单一刚需驱动，转向刚需与改善共同支撑的更健康状态。
再看其他城市，深圳、杭州、青岛等地套均成交面积保持平稳增长，说明高总价房源的需求保持稳定，高端改善群体入场节奏平稳，但刚需群体的入场节奏仍需时间修复。厦门、南宁、佛山等城市套均面积略有回落，说明市场需求仍以实用型、低总价为主，全面复苏仍需要更多时间。
三、城市分化的本质，是政策、需求、供给共同作用的结果
很多人把当前楼市的差异简单归结为“有的热、有的冷”，这种理解并不全面。更准确的说法是，不同城市处于市场修复的不同阶段，这是政策导向、人口结构、住房供给、购买力水平共同作用的结果。
从政策层面看，2026年全国住房城乡建设工作会议明确提出，着力稳定房地产市场，坚持因城施策，做好控增量、去库存、优供给工作。各地按照“一城一策”的思路，根据自身市场情况制定适配举措，核心城市政策空间更充足，市场反应自然更明显。
北京、上海作为全国核心城市，住房需求长期保持稳定，叠加政策优化预期，需求释放更集中。深圳前期政策力度较大，市场处于消化周期，表现更趋平稳。强二线及三四线城市住房供给相对充足，需求释放节奏更平缓，属于正常的市场表现。
从需求层面看，核心城市人口持续保持净流入，刚需和改善需求具备长期支撑。普通二线和三四线城市以本地需求为主，在市场调整期，需求释放会更谨慎，这是理性市场的正常表现。
从供给层面看，核心城市二手房房源流通性更好，带看、成交效率更高；部分城市二手房挂牌量相对充足，买家选择空间大，成交节奏自然更平稳。
所以，城市之间的走势差异，不是市场失衡，而是房地产发展进入新阶段后的正常分化。过去普涨普跌的格局已经改变，未来城市内部、板块之间、不同户型之间的差异会更加明显，更考验购房者对自身需求的清晰判断。
四、如何理性看待当前市场，不焦虑、不盲从
面对市场数据变化，很多人容易陷入两种情绪：要么看到核心城市成交上涨就觉得要抓紧入场，要么看到部分城市平稳调整就觉得市场还会继续下行。这两种心态都不够理性。
我们先明确一个基本事实：当前全国房地产市场的核心目标是稳市场、稳预期、保民生。中央及地方出台的各项举措，都是为了支持刚性和改善性住房需求，促进市场平稳健康发展，不鼓励投机，也不支持非理性交易。
对于刚需家庭来说，买房的核心是满足自住需求，通勤、教育、医疗、生活配套是否符合自身日常需要，远比短期市场波动更重要。只要工作稳定、预算合适、房源满足长期居住需求，就可以按照自身节奏理性选择。
对于改善型家庭来说，当前市场房源选择空间充足，议价环境更温和，更有利于“卖旧买新”的置换操作。重点关注房龄、户型、物业、小区环境等长期居住价值，不必过度纠结短期价格波动。
对于持有多套房产的家庭，重点关注房产的流通性和居住品质。房龄过长、配套薄弱、物业一般的房产，长期持有成本相对更高，可根据家庭资产规划，适时优化结构，让资产更贴合自身需求。
整个市场正在从过去高速发展阶段，转向高质量发展阶段。房子的居住属性会更加突出，配套、品质、服务将成为决定房产价值的核心因素，投机空间持续收窄，市场会越来越规范、越来越平稳。
五、外部机构观点仅作参考，普通家庭更应关注自身需求
近期有部分国际机构上调了对香港地区房价的预期，不少人因此关心内地市场是否会受到影响。这里需要明确的是，香港房地产市场与内地市场在政策体系、供需结构、交易规则上存在明显差异，相关预测仅代表机构研究观点，不构成对内地市场的判断依据。
内地楼市始终坚持“房住不炒”定位，围绕稳市场、惠民生、促良性循环开展工作，政策导向清晰、执行平稳，不会受外部机构观点左右。普通购房者不必过度关注国际机构的短期预测，更应聚焦官方发布的政策信息、本地市场的真实成交情况，以及自身的实际居住需求。
乐有家数据显示，深圳二手房价格保持平稳运行，部分时段门店单日签约量有所提升，这是市场合理需求释放的正常表现，不代表全面普涨，也不具备跨城市传导效应。北上深的市场表现，均由各自城市的基本面决定，彼此之间不存在简单的复制关系。
六、未来市场走向，以平稳修复、结构优化为主
综合权威数据与政策导向，2026年全国房地产市场将继续以平稳修复为主要方向，城市之间的结构性分化仍会存在，但整体波动会进一步收窄。
核心一线城市将保持稳步修复，刚需与改善需求有序释放，成交结构持续优化；强二线城市逐步跟进修复，节奏更趋平缓；普通二线及三四线城市以去库存、优供给为主，市场保持平稳运行。
政策层面将继续坚持因城施策，各地根据市场变化，适时优化完善相关举措，支持合理住房需求，防范市场风险，促进市场良性循环和健康发展。整体来看，市场不具备大幅波动的基础，平稳、健康、有序是长期主基调。
未来一段时期，房地产行业将持续向居住本位、平稳运行、结构优化、品质提升的方向发展，核心城市引领作用逐步显现，各地市场逐步回归城市基本面，行业整体迈向更高质量的发展阶段，居住民生保障将更加完善。
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