中央在2025年8月28日发布的《关于推动城市高质量发展的意见》里明确写进支持老旧住房自主更新和原拆原建这个内容。
住建部和自然资源部在2026年1月联合下发通知，进一步给出全国统一的实施细则。
2025年政府工作报告也强调要高质量推进城市更新，稳妥处理危险住房的原址重建工作。
原拆原建指的是在原有宅基地或者建设用地范围内，对存在安全隐患或者功能缺失的老旧住房，经过居民同意、专业鉴定和政府审批后，拆除旧建筑，在原址按照规范重建新房的方式。
整个过程坚持安全优先、居民自愿、权属稳定、规模可控和民生导向几个原则。土地性质和房屋产权关系保持不变，建筑基底原则上不随意扩大，也不新增大量户数。
符合条件的房屋主要集中在几类情况上。经专业机构鉴定为D级危房、结构无法加固保留的住房属于优先支持范围。
建成年代较早、房龄较长，出现结构老化、管线失效、缺少电梯的多层住宅也纳入考虑。
没有独立厨房和卫生间的非成套住房，如果群众改造意愿强烈，同样可以申请。抗震、消防、防雷等设施达不到现行规范，存在较大安全隐患的住房符合条件。
出现雨水倒灌、墙体开裂、地基沉降等持续影响居住安全的房屋也属于支持对象。
老旧小区相对集中连片、居民整体意愿较高的项目，农村宅基地上符合村庄规划的老旧危房，以及历史文化街区以外没有保护价值的危旧住房，都可以按照当地细则来认定。
政策落地后，各地根据中央要求开始推进具体项目。北京西城区三里河一区28号楼建于1978年，2025年9月开工，采用模块化建造技术，从基础施工到主体结构封顶只用了46天。
居民从搬出旧居到2026年2月4日拿到新房钥匙和不动产权证，全程不到六个月。
这栋楼原来存在墙体开裂、管线锈蚀等问题，重建后增加了电梯，优化了户型布局，安全标准达到8级抗震要求，产权性质和面积保持稳定。
广州花都区集群街2号楼是全省首例多业主筹资的危旧房原拆原建项目，居民自主出资，政府给予适当奖补，重建后房屋功能得到完善。
长沙市芙蓉区定王台街道犁头前街36号危房建于1967年，2023年鉴定为D级危房，2024年4月开工，2025年5月竣工。
项目由产权人出资委托街道组织实施，市、区政府给予奖补，通过增加面积完善厨卫功能实现原址重建，总投资约400万元。
武汉和合肥等地也有类似试点，采用政府补助、居民自筹和国企代建的组合方式，让多产权住宅实现原拆原建。
审批流程从业主提出申请开始，先进行房屋安全鉴定，然后规划公示，政府审批，再到施工监管和竣工验收，最后办理不动产权证。
业主同意比例由各地住建部门根据实际情况制定细则，北京部分项目要求100%居民同意才能启动。资金安排以居民自筹为主，政府补贴为辅，困难家庭可以申请补助或者低息贷款支持。
具体分担比例和标准由属地政府公布，比如北京西城这个项目政府出资约40%，居民承担约60%，每平方米居民负担成本在6000元左右。超出原面积的部分，居民按成本价补缴后获得产权证。
这个政策出台有现实背景。中国城市发展已经从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段。
大量1970年代到1990年代建成的老旧住房，安全隐患逐步积累，影响居民日常居住质量。
原拆原建不是简单推倒重来，而是城市更新里一种务实的解决办法。它把安全隐患从根本上消除，让居民花合理成本住上功能更全、设施更新的房子。
普通家庭最关心的审批门槛、资金分担和产权问题，中央和地方文件都给出了清晰路径。只要自家房子存在真实安全问题或者功能缺失，就值得主动了解当地政策，及时申请评估。
政策还在持续完善中。2026年全国住房城乡建设工作会议提出38个城市开展老旧住房自主更新和原拆原建工作，未来会有更多细则出台。
把实际情况和政策要求一对照，就能清楚自家房子下一步该怎么走。
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